Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Radomiu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 czerwca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Radomiu I Wydział Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący: SSR (del.) Rafał Socha

Protokolant: st. sekr. sąd. Wiesława Nurek

po rozpoznaniu w dniu 19 czerwca 2017 roku w Radomiu

sprawy z powództwa B. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w R.

o ustalenie,

1.  Ustala, że uchwała numer (...)z dnia 30 września 2016 roku Wspólnoty Mieszkaniowej w R. przy ulicy (...) w sprawie przyjęcia regulaminu rozliczenia C.O. nie została podjęta.

2.  Zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w R. na rzecz B. P. 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt I C 1704/16

UZASADNIENIE

Powódka B. P. w pozwie z dnia 21 listopada 2016 roku wniosła o ustalenie że uchwała numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej w R. przy ulicy (...) z dnia 30 września 2016 roku nie została podjęta. Na uzasadnienie podniosła, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w R. przy ulicy (...). Ma więc interes prawny w zwalczaniu uchwał dotyczących także jej, bez potrzeby dalszego motywowania swego stanowiska. W dniu 30 września 2016 roku odbyło się zgromadzenie wspólnoty mieszkaniowej , z którego przebiegu sporządzono protokół. Przedmiotem zebrania było podjęcie uchwały w sprawie pokrycia straty w wodzie w kwocie (...) 000 złotych w 2016 roku (uchwal (...)) i przyjęcie regulaminu rozliczania C.O. (uchwała numer (...)) oraz uchwała w sprawie zatwierdzenia wysokości zaliczek na poczet opłat nienależnych (uchwała numer(...)). Z protokołu zebrania wynika, że nad uchwała numer (...) (k.3-11 akt sprawy) nie została przyjęta z uwagi na to, ze za przyjęciem głosowało 47,19 %, przeciw 21,75%, a wstrzymało się 1,19% głosujących. Następnie wskazano, że pod koniec zebrania zgłosił się S. M. (1), który posiadał 1,918%, który podpisał listę i oświadczył, że głosuje za przyjęciem wszystkich uchwał. Ponadto, w dniu 3 października 2016 roku zgłosiła się Z. K. (1) posiadająca 2,712%, która nie podpisała listy obecności, aczkolwiek uczestniczyła ona w zebraniu i była za przyjęciem wszystkich głosowanych w dniu 30 września 2016 roku uchwał. Z tego względu zmianie uległy wyniku głosowania nad uchwałą numer (...), tj za głosowało 51,82%, przeciw 21,75, wstrzymało się 1,19%. Tym samym stwierdzono w protokole, że uchwała numer (...) została podjęta większością głosów. Na podstawie art. 23 ustawy o własności lokali uchwała winna bezwzględnie wyszczególniać nazwiska wszystkich w właścicieli oraz ich udziały w nieruchomości wspólnej, a także ich podpisy. Uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów. W protokole z 30 września 2016 roku brak jest zapisów o uzupełnieniu brakujących głosów w drodze indywidulanego ich zbierania. Ponadto, z przedmiotowego protokołu nie wynika do kogo zgłosiła się Z. K. (1) informując, że uczestniczyła w zebraniu oraz o sposobie jej głosowania nad uchwałą. Tym samym uchwała numer (...) została podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów nie stanowi wyrażenia woli większości właścicieli, a zatem jest uchwałą nieistniejącą, która nie wywołuje skutków w obrocie prawnym. (pozew k.3-6). W odpowiedzi na pozew z dnia 21 lutego 2017 roku pozwana Wspólnota nie uznała powództwo i wniosła o jego oddalenie. Na uzasadnienie swego stanowiska przyznała, że w dniu 30 września 2016 roku odbyło się zebranie wspólnoty, którego przedmiotem było m.in. podjęcie uchwały numer (...) w sprawie regulaminu rozliczenia C.O. Właściciele lokali otrzymali przed zebraniem projekt tego regulaminu w celu zapoznania się z jego treścią. W pierwszej kolejności powrócono do uchwały numer(...)w sprawie rozliczenia strat na wodzie i zaproponowano aby rozliczenie straty odbyło się wg ilości lokali zamiast średniego zużycia wody. Następnie rozpoczęto dyskusję na temat regulaminu rozliczenia kosztów C.O. (…) Po przeprowadzonej dyskusji dotyczącej centralnego ogrzewania i projektu regulaminu przeprowadzono głosowanie nad uchwałą numer (...). Wynik głosowania był następujący : za 47,19%, przeciw 21,75%, wstrzymało się 1,19%. Uchwała nie został przyjęta, jedna poinformowano, że będzie dogłosowywania w ramach indywidualnego zbierania głosów. Ponadto, w przypadku uchwały numer(...) wynik był : za 62,64%, przeciw7,50%, wstrzymało się 1,19%. Co do uchwały numer (...), za głosowało 50,32%, przeciw 19,81%. Możliwość podjęcia uchwały bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd jak również możliwość podjęcia uchwały w wyniku oddania głosów częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidulanego ich zbierania przewiduje art. 23 ustawy z 24 czerwca 0 własności lokali. Przepisy nie wskazują, że do podjęcia uchwały konieczne jest quorum, natomiast wskazują, ze uchwała zapada większością głosów liczoną według udziałów. Opierając się na treści protokołu, którego prawdziwości powódka nie kwestionuje, wskazać należy, że pod koniec zebrania zgłosił się S. M. (1), posiadający 1,918% i stwierdził, że głosuje za przyjęciem wszystkich uchwał. W dniu 3 października 2016 roku zgłosiła się Z. K. (1) , posiadająca udział 2,712%, informując, ze uczestniczyła w zebraniu i była za przyjęciem wszystkich uchwał na zebraniu, chociaż nie podpisała się na liście. Jej uczestnictwo w zebraniu potwierdzili członkowie zarządu Wspólnoty. W dalszej części pozwana podnosiła, że z żadnego przepisu nie wynika, aby uchwała musiała bezwzględnie wyszczególniać nazwiska wszystkich właścicieli oraz ich udziały i sposób głosowania. Przepis jedynie wskazuje, że uchwała może zostać podjęta na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze ich indywidulanego zbierania. Wynik głosowania nad uchwałą numer (...), po doliczeniu głosów S. M. i Z. K. wynosił 51,82% głosów za. (k.22-26). Stanowisko to pozwana Wspólnota podtrzymała w piśmie z dnia 27 kwietnia 2016 roku (k.52-54).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 30 września 2016 roku, na nieruchomości przy ulicy (...) w R. odbyło się zebranie członków wspólnoty , którego przedmiotem było głosowanie na uchwałami numer (...) (...), i (...)Uchwała numer (...) obejmowała Regulamin rozliczania kosztów C.O. zebranie odbyło się na podwórku nieruchomości. Oprócz właścicieli lokali, byli tam także obecni najemcy lokali,, nie posiadający prawa głosu. Sprawdzenie listy obecności odbywało się w ten sposób, że karta z nazwiskami właścicieli lokali została puszczona pomiędzy obecnych, aby podpisem potwierdzili swą obecność. Część osób siedziała, część stała. Zebranie było prowadzone przez przedstawiciela zarządcy nieruchomości (...) Sp. z o.o.- A. A.. Po otrzymaniu listy obecności zwróciła się do obecnych z pytaniem, czy wszyscy się podpisali i otrzymała informację, że wszyscy podpisali listę. Warunki jakie panowały na podwórku nie były odpowiednie do tego, aby policzyć głosujących. W momencie, gdy zebrani zostało zakończone i A. A. już odjeżdżała z nieruchomości przy ulicy (...) dotarł do niej S. M. (1), który oznajmił, że podpisuje się pod wszystkimi uchwałami, nie brał wcześniej udziału w głosowaniu. W dacie 30 września 2016 roku protokół z zebrania nie został zakończony. Po dwóch lub trzech dniach w trakcie przygotowywania kart do głosowania ustalono, że Z. K. (1) była na zebraniu w dniu 30 września 206 roku (wyjaśnienia B. P., A. R. k.46-47, zeznania A. A. k. 60-61). Protokół został sporządzony z datą 30 września 2016 roku. Zgodnie z jego zapisem, nad uchwało numer (...) głosowała 62.64% za oraz 7,50% przeciw. Nad uchwałą numer (...) głosowało: 47.19% za, 21,75% przeciw i 1,19% wstrzymało się od głosu. Nad uchwałą (...) głosowało 50,32% za, 19,32% przeciw. Co do uchwały numer (...) zawarto zapis, że nie została podjęta i będzie dogłosowywana. W dalszej części znajduje się zapis,, że pod koniec zebrania zgłosił się S. M. (1), posiadający 1,918%, podpisał listę i stwierdził, że głosuje za przyjęciem wszystkich uchwał. Ponadto, w dniu 3 października 2016 roku zgłosiła się Z. K. (1) posiadająca 2,712% i stwierdziła, że nie podpisała się na liście obecności, a uczestniczyła w zebraniu i była za przyjęciem wszystkich uchwał (protokół k.28). Lista członków Wspólnoty znajduje się na dokumencie o nazwie „Wykaz udział na dzień 30.09.2016” dokument zawiera m.in. rubrykę z nazwiskiem właściciela, nr lokalu, jego powierzchnię, udział i miejsce na podpis. S. M. (1) znajduje się na miejscu piątym w kolejności przy lokalu numer (...), K. J. i Z. znajdują się na miejscu dwunastym w kolejności, przy lokalu numer (...). W obu przypadkach są ręczne podpisy (k.29). J. K. zmarł w 2013 roku i nie toczyło się postępowanie spadkowe po nim (zeznania Z. K. (1) k. 59-60).

Ustalony stan faktyczny wynikał z załączonych dokumentów oraz wyjaśnień powódki, wyjaśnień przedstawiciela Wspólnoty – A. R. i częściowo zeznań świadków A. A., Z. K. (1) i K. W.. Zeznania tych świadków pozostawały ze sobą sprzeczne co do okoliczności i sposoby głosowania, a mianowicie znaczenia jakie miało podniesienie ręki. Z. K. (1) i K. W. twierdziły, że głosując za przyjęciem uchwał podnosiły rękę, a A. A. liczyła te głosy. Tymczasem A. A. zeznała, że za przyjęciem uchwały były te osoby, które nie podnosiły ręki, natomiast osoby głosujące przeciw i wstrzymujące się od głosu dają temu wyraz przez podniesienia ręki (k.60). Zgodne były natomiast zeznania świadków co do tego, że warunki głosowania i liczenia głosów były trudne ( K. W. zeznała, że panował „chaos”, a A. A. zeznała, że warunki na podwórku to nie są odpowiednie warunki aby policzyć głosujących).

Sąd zważył, co następuje :

Powództwo jest zasadne. Z bezspornych w większości okoliczności w jakich odbyło się zebranie w dniu 30 września 2016 roku oraz sposobu głosowania, w szczególności liczenia głosów i sprawdzenia stanu obecności członków wspólnoty wynika, że brak jest podstaw do ustalenia skutecznego przyjęcia uchwały numer (...). Tym samym zasadnym jest powództwo o ustalenie nieistnienia tej uchwały. Już z protokołu tego zebrania wynika, że nad uchwałą numer (...) początkowo głosowało 70,13 % udziałów, w tym 47,19 za. Po doliczeniu udziałów S. M. (1) i Z. K. (1) łączna suma udziałów wynosiła więc 74,76%, w tym 51,82% za. Co do uchwały numer(...) głosowało 70,14 %, w tym 62,64% za, zaś pod doliczeniu udziałów S. M. i Z. K. było 67,27%vza,a łącznie 74,77%. W przypadku uchwały (...) natomiast, łącznie głosowało 70,13% w tym 50.32% za, a po doliczeniu głosów dwóch wymienionych wyżej osób 74,75% łącznie. Już samo więc zliczenie procentowe głosujących, wprawdzie nieznacznie, ale w każdym przypadku wygląda inaczej, przy niezmiennej liczbie osób, które miały brać udział w głosowaniu. Wątpliwości, które nie pozwalają na ustalenie, że uchwał numer (...) została przyjęta dotyczą zarówno sposobu liczenie głosów jak i udziału w głosowaniu Z. K. (1) i S. M. (1). Z protokołu wynika, że pojawił się pod koniec zebrania, tymczasem osoby przesłuchane na rozprawie podały, że przybył już po zakończeniu tego zebrania, jak zebrani już się rozchodzili ( wyjaśnienia A. R.), a A. A. „już odjeżdżała” (zeznania A. A.. Nie może być zatem wątpliwości, że głos S. M. (1) nie był oddany przez niego w trakcie zebrania, nie był także oddany w ramach tzw. dogłosowywania poprzez oddanie kart. Nie można także pominąć tego, że lokal zajmowany przez Z. K. (1) stanowił majątek wspólny jej i jej zmarłego męża J.. Jej udział w nieruchomości odpwowiada więc ½ z 2.712% jako udział w majątku wspólny i 1/3 z ½ z 2.712% jako udział w ustawowym nabyciu spadku, co daje 2,26 %. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 lutego 2015 roku I ACa 1593/14 wyrażono pogląd o możliwości oddania przez współwłaścicieli lokalu użytkowego odrębnych głosów odnośnie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową, uznając że dopuszczalne jest oddanie przez współwłaścicieli lokalu użytkowego odrębnych głosów odnośnie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. W wypadku współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel lokalu uczestniczy w głosowaniu na zebraniu właścicieli lokali samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu, albowiem każdy ze współwłaścicieli lokalu użytkowego jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, a prawa związane z własnością lokalu użytkowego przysługują nie temu lokalowi (w sensie ogółu współwłaścicieli), ale poszczególnym współwłaścicielom tego lokalu. Z dokumentów załączonych do akt sprawy wynika, że we wspólnocie dotychczas nawet nie zostali ujawnienie spadkobiercy J. K.. Nieuprawnionym jest więc przyjmowanie, że głoś Z. K. (1) odpowiada całemu udziałowi związanemu z lokalem numer (...). Nie można także nie zauważyć tego, że z „wykazu udziałów na dzień 30.09.2016” (k.29) nie można w żaden sposób odczytać kto głosował w przedmiocie uchwał i w jaki sposób. O ile można więc zgodzić się z pozwanym, że tego rodzaju szczegóły nie stanowią koniecznego zapisu w samej treści uchwały, o tyle już protokół głosowania na zebraniu musi tego rodzaju dane zawierać, choćby w celu ich weryfikacji w postępowaniu sądowym toczącym się na skutek zaskarżenie uchwały. Mając zatem na uwadze to, że głos S. M. nie mógł zostać uznany za oddany w trakcie zebrania jak też w drodze indywidulanego zbierania głosów, a Z. K. (1) nie mogła swym głosem reprezentować więcej aniżeli 2,26 %, nie można podzielić stanowiska pozwanej Wspólnoty o tym, że uchwała numer (...) został podjęta. Prawidłowym jest stwierdzenie zawarte protokole z 30.09.2016 roku o tym, że ustawa ta nie została podjęta.

Zasadniczą podstawę prawną zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej stanowi przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali [Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.]. Zgodnie z jego brzmieniem „właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy”. Z kolei art. 25 ust. 1a tejże ustawy stanowi, że „powództwo, o którym mowa w ust.1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów”. W judykaturze przyjmuje się, że jakkolwiek w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali użyto sformułowania „zaskarżyć uchwałę do sądu”, to faktycznie chodzi w tym przypadku o wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001 roku, V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124), chociaż dopuszcza się, aby zaskarżenie uchwały polegało także na wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały. Powództwo o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej, ustalenie nieistnienia uchwały nie jest tożsame z powództwem o ustalenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Określenie „uchwała nieistniejąca” nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1972 roku, II Cr 171/72, OSNC 1973, nr 7 - 8, poz. 135, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1992 roku, I CRN 38/92, OSNC 1993, nr 3, poz. 45; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/ 98, OSNC 1999, nr (...), poz. 171, czy uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94, OSNC 1994, nr 12, poz. 241). Wprawdzie orzeczenia te wydawane były na tle uchwał organów spółdzielni lub organów spółek, ale niewątpliwie zachowują aktualność na gruncie uchwał, podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe, o czym także wypowiedział się Sąd Najwyższy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 roku, I CK 336/05, LEX nr 424423).

W okolicznościach sprawy powództwo o ustalenie że uchwała (...) nie został podjęta było zatem uzasadnione. O kosztach procesu w pkt 2 orzeczono na podstawie art. 98§1 kpc. Na zasądzone koszty składa się opłata od pozwu – 200 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika 360 złotych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

/-/ Na oryginale właściwy podpis.-